La nueva ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones de Madrid
Ya ha aparecido en los medios de comunicación que se ha aprobado la nueva ordenanza que regula las ITEs. Falta, para su aprobación definitiva la exposición pública con el periodo de alegaciones.
Básicamente tiene las siguientes novedades:
1.- Crea un registro de edificaciones de más de 30 años en el que se unifica la información de los edificios que tengan más de 30 años de antigüedad. En dicho registro se unificarán todos los datos, actuaciones y resoluciones administrativas que afecten a cada edificio.
2.- Crea al amparo de la Ley del Suelo la figura del Agente rehabilitador (derivado del agente urbanizador) quien podrá ocuparse de la promoción y la construcción de las obras a las que los propietarios estén obligados, cobrándose los gastos por medio de pagos aplazados o pagos en especie o permutas de inmuebles o locales.
3.- Crea criterios de accesibilidad y calidad urbana entre las obligaciones de conservación y rehabilitación que se deben cumplir, con el objetivo de que los dueños de los inmuebles realicen las "actuaciones necesarias para garantizar, mejorar o recuperar las condiciones de seguridad y salubridad, de accesibilidad y de calidad urbana" en los edificios.
Aunque "en esencia se mantiene la regulación de los deberes" fijados en la actual ordenanza, el nuevo texto incorpora estos nuevos criterios para "garantizar la conservación y mejora de todos aquellos elementos que contribuyan a tener itinerarios más seguros y practicables para las personas con discapacidad", y además obliga a aplicar las Recomendaciones y Directrices del Plan de Calidad del Paisaje Urbano de Madrid en las rehabilitaciones.
4.- Se estipula que la Inspección Técnica de Edificios (ITE) incluya datos de eficiencia energética y comportamiento térmico del inmueble, si bien esta información no condicionará los resultados de las inspecciones ni obligará a los propietarios a realizar actuaciones correctoras.
Estas medidas para la sostenibilidad darán información relativa al comportamiento energético de los edificios en las ITEs. El comportamiento térmico del edificio no incidirá en el resultado favorable o no de la Inspección Técnica, ni obligarán al propietario a realizar mejoras, pero aportará información para que la administración pueda establecer medidas para conseguir mayor eficiencia energética del parque inmobiliario de la ciudad.
El proyecto de ordenanza se puede encontrar en la siguiente dirección:
Crítica a la Ordenanza de Conservación, Rehabilitación y Estado Ruinoso de las Edificaciones de Madrid
1.- Me preocupa que por medio de un macro registro, sin haber ordenado la gestión administrativa, se acabe bloqueando todo y ahora ocurra con mayor trascendencia aquello que todos hemos oído en algún despacho de técnicos municipales “el ordenador no me deja seguir, aunque ha sé que es ilógico...”
Primero habría que haber consensuado procedimientos y protocolos de actuación en la gestión administrativa y que fueran públicos, junto con las interpretaciones del Plan; no se ha hecho y me temo que al final dichos “superregistros”, en los que se mezcla una sanción a un local con un permiso para colocar un aire acondicionado en un patio acaben entorpeciendo las concesiones de licencias.
2.- Para hacer cumplir la Ley del Suelo y la Ordenanza anterior, hacía falta la fuerza coercitiva de las sanciones y dinero rápido para hacer que el fin de la protección de la seguridad y el decoro en las edificaciones tuviera su efecto. Como no había dinero para pagar a las empresas que subsidiariamente fueran a acometer las obra ordenadas por la administración, se había producido un colapso en dicho sistema. Aunque tenía su lógica, las empresas no estaban dispuestas esperar a cuando se hubiera acabado el procedimiento ejecutivo y judicial de cobro de lo devengado en la rehabilitación de fincas en mal estado.
Ahora, sin embargo, dejan que los “agentes rehabilitadores” puedan cobrar directamente poniéndose de acuerdo con los propietarios. No sé como va a acabar esto cuando la administración se “pone de lado” en los asuntos económicos que afectan a la rehabilitación.
3.- Me gustaría saber cómo se va a tratar el problema de la accesibilidad a los edificios, conjugándolo con la realidad de que muchos edificios no pueden ser accesibles, la protección del patrimonio, la ocupación de patios de parcela y manzana y la falta ayudas para los realojos de vecinos cuando la única solución constructiva es demoler la escalera comunitaria para ubicar el acceso al ascensor en los rellanos de piso y no en las mesetas intermedias. Yo, sin embargo, echo en falta una modificación de la legislación para hacer posible la cesión de espacios privativos, sin que tengan que ir a firmar al notario hasta los banqueros acreedores del piso. Cierto es que esto corresponde a la Administración del Estado, pero vaya como idea.
Adicionalmente, en el preámbulo hay unas indicaciones acerca del contenido del Título II que dice: “Las actuaciones de rehabilitación (...) además se deberán mejorar las condiciones de accesibilidad física y la supresión de barreras arquitectónicas, las dotaciones de servicio de los edificios y las condiciones de calidad e higiene de las viviendas en los términos contemplados en las Normas Urbanísticas del Plan General y en el Código Técnico de la Edificación”.
Sería bueno que alguien se diera cuenta de que el código técnico de la edificación, en una grandísima mayoría de los edificios existentes, no se puede cumplir si no es por medio de la sustitución del edificio. Sería de esperar que la ordenanza municipal comenzara a dejar claro qué actuaciones son objeto de exigencia y cuáles no (me refiero, en concreto y por ejemplo, a las condiciones del CTE HS-3 Condiciones del aire interior)
Con respecto al cálculo de los costes de las obras que hay que realizar se confeccionarán con respecto a Cuadro de Precios Oficial de Edificación de la Ciudad de Madrid, aplicando Método del Coste de Referencia editado por la Consejería de Medio Ambiente, Vivienda y Ordenación del Territorio, en función de la categoría del inmueble. Este tipo de aproximaciones de presupuesto seguro que acaba dando problemas de cara a acometer obras de cimentación, saneamiento y refuerzo de estructura. En rehabilitación barajar precios medios de cuadros, por muy ponderados que estén, es un riesgo alto si no se hacen costosos estudios previos con calas, catas y análisis de lo existente.
4.- A lo mejor, las circunstancias nos van a pillar con el pie cambiado (a la ordenanza, claro), porque está por trasponer a la Directiva Comunitaria que va a obligar a certificar energéticamente a los edificios existentes, para poder evaluar cuánto y cómo van a tener que aislar el parque de edificios antiguos. De todas formas, bienvenido sea, porque los edificios están muy mal construidos y peor gestionados y mantenidos por parte de los propietarios, desde el punto de vista energético. Para muestra, un botón: ¿Quién no ha visto en cualquier calle de Madrid una terraza a sur o a oeste que se ha cerrado con un acristalamiento, incorporándola al salón o dormitorio, poniendo después una gran unidad de aire acondicionado para el verano o un cerramiento de terraza a norte con calefacción en invierno? Las subvenciones para rehabilitar energéticamente tendría que penalizar o ponderar actuaciones tan irresponsables.
Del tratamiento de las medianeras, también exigiría una modificación del código civil para permitir poner aislamiento en el linde, mientras el vecino no eleve la altura de su edificación.
Bueno, de todas formas siempre vendrá bien que se vaya informando a la administración y a los propietarios de lo poco sostenible que son sus edificaciones.
Javier Blanco Aristín
